环球看点!【头条】新房库存告急只够卖6个月,重庆楼市转折点来了?

2023-06-02 18:19:23 重庆房市

【头条】新房库存告急只够卖6个月,重庆楼市转折点来了?

最近,有数据机构做了统计,重庆新房去化周期只有6个月了。

一般来说,合理的房地产库存去化周期为6-12个月左右,高过12-18个月,就是高库存。重庆的6个月,处于临界值,基本也属于库存低压区。


【资料图】

要知道供应充足与否影响着市场的成交效率,重庆楼市的转折点要来了吗?

(资料图片/君生 摄)

房企短期库存告急

这些楼盘货量最多

锐理数据统计重庆中心城区新房及二手房存量显示,截至2023年4月,重庆中心城区住房总可售套数为219366套,其中新房累计可售37092套,占比17%,按近3个月平均去化速度(套数)计算,新房去化周期为6个月。

从上面这张存量图可以看出,新房的存量从2022年1月份开始,存量开始上升,2022年9月到2023年1月期间,达到顶峰,基本维持在10万套左右。截至2023年4月,新房累计可售仅37092套,处于16个月以来的最低点。

从存量数据来看,可售房源主要集中在二环热点区域,以北区中央公园、悦来、空港新城板块为主。

从产品存量结构看,新房产品过度集中,可售面积段以90-110㎡为绝对主导型产品,占比38%,产品同质化严重。

具体到楼盘,排名前五的项目分别是煌华晶萃城1065套,北辰悦来壹号1021套,长嘉汇647套,重庆时代中心609套,喜福里579套。这些大多是开发周期长或传统大盘开发项目。

(锐理数据统计的新房存量Top20楼盘)

供不应求?

重庆楼市的实际情况如何

当下,供应端又是如何?

2023年重庆再度调整了土地供应策略,供地缩量、“多次少量”的供地模式已经非常普遍。

从新房供应数据来看,从2022年1月到2023年4月,整体波动不太明显,月均供应量4500套。

从成交来看,从2022年1月到2023年4月,新房累计成交75683套,月均4730套。

总体来看,是供不应求的状态。

从房企的库存来看,也不太乐观。像龙湖、万科、招商、保利、中铁建等知名房企的短期住宅库存,基本都低于30万方。

(资料图片)

按照这样的态势下去,重庆楼市将迎来转折点?

在重庆领域机构董事、总经理刘兵看来,对重庆楼市的影响不会太大。

一是,在过去三个月的成交数据里面,包含有因项目暴雷后政府全面监管的项目,这些项目为了保交楼,将剩余未售的房源进行了网签,但这些网签的房源没有真正卖给购房的客户,后期也会陆续对外进行销售,所以实际市场上的可售房源应该大于6个月。

二是,目前整体市场客户的购房意愿还是不太高,大多持观望状况,而且整个经济情况也不太好,购房客户短期内不太可能有爆发式的增长,不太可能出现供不应求的情况。

三是,之前拿地的项目现在也在陆续对外推出新房源,按照之前拿地的体量和现在的销售量来讲,相差也不是很大。

四是,目前重庆的二手房供应量巨大,客户买不到合适的新房可选择购买二手房,而且二手房的选择面也比较大,且都是现房,即买即住。

新房成交大跳水

重庆楼市进入存量市场

这是锐理数据统计的2021年1月至2023年3月重庆主城区新房及二手房的成交数据,从2021年8月开始,二手房的成交数据已经全面超过新房。

特别是2022年,新房跳水严重,二手房的成交占比更是大幅领先。

可以预见的是,重庆楼市已经彻底进入存量市场。

二手房市场,往往能够反映真实的楼市行情。目前,重庆二手房库存量依旧庞大,存量压力突出,仅在贝壳找房就有超21.7万套房源在售。从挂牌量来看,融创文旅城,挂牌量达到4254套,其次是富力城和重庆天地,基本都是以大盘为主。

从成交结构来看,新房主要以洋房为主,其次为小高层产品。成交面积段呈集中化,90-110平米为绝对主导型产品;二手房市场成交以高层产品为绝对主力,90平米以内占比达51%,市场刚需特性明显。

新房走向改善,二手走向刚需,这是趋势。但接下来,随着一些次新楼盘的二手房满2年进入市场,二手房的改善状态将开始凸显。

事实上,目前重庆二手房市场的疲态也非常明显。很多挂牌的业主,都在“断臂”求生。虽然一味的降价,只能陷入越卖越赔本的恶性循环。但是,若不降价,房子基本无人问津。对有些资金缺口的人而言,只有被迫低价出售。

比如,王先生在2018年买了茶园一楼盘,全款110万,今年3月以102万的金额卖出去,算上利息,亏了15万左右。这样的案例比比皆是。

虽然,当下楼市的动力有所欠缺。但中长期来看,重庆市经济产业发展、人口吸引力增强的态势,将为房地产市场的健康发展、房地产行业向新发展模式平稳过渡,提供多重机遇。

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